หนี้ครัวเรือนสูง ประกอบกับสต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังคงค้างเติ่งในตลาด เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยมีแนวโน้มชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2568 ที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงหดตัวต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 12 ติดต่อกัน สถานการณ์นี้สะท้อนถึงความท้าทายหลายประการที่ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องเผชิญ ทั้งกำลังซื้อที่ลดลงจากภาระหนี้สินครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง นโยบายสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น รวมถึงอุปทานที่ยังคงเกินความต้องการในบางพื้นที่ ซึ่งส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อและการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ประเด็นสำคัญจาก: หนี้ครัวเรือนสูง สต็อกบ้านค้างเติ่ง คาดปี 68 ตลาดหดตัวต่อเป็นไตรมาสที่ 12
ประเด็นหลักที่บ่งชี้ถึงการหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์มาจากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจมหภาคหลายประการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเรื่องของหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค เนื่องจากสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการขอสินเชื่อและการผ่อนชำระลดลง ธนาคารและสถาบันการเงินจึงมีความระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงจากการผิดนัดชำระหนี้ สิ่งนี้ทำให้กลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อปานกลางถึงน้อยเข้าถึงสินเชื่อได้ยากขึ้น แม้จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยก็ตาม
นอกจากนี้ สต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังคงค้างเติ่งจำนวนมากในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเขตเมืองและปริมณฑล ถือเป็นอีกหนึ่งปัจจัยกดดันสำคัญ ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญกับภาวะอุปทานส่วนเกินมาอย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการหลายรายได้พัฒนาโครงการจำนวนมากในช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัว แต่เมื่อกำลังซื้อชะลอตัวลง ทำให้สต็อกเหล่านี้ยังคงเหลืออยู่และเป็นภาระของผู้ประกอบการที่จะต้องแบกรับต้นทุน ยิ่งไปกว่านั้น การที่ตลาดกำลังหดตัวต่อเนื่องยังส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติซึ่งเป็นกำลังซื้อสำคัญในอดีต ชะลอการลงทุนลงไปด้วย ทำให้ตลาดต้องพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเป็นหลัก ซึ่งกำลังซื้อส่วนนี้ก็ถูกจำกัดด้วยปัจจัยหนี้ครัวเรือนที่กล่าวไปแล้วข้างต้น
สถานการณ์เหล่านี้สะท้อนให้เห็นถึงวงจรของปัญหาที่เชื่อมโยงกันอย่างซับซ้อน หนี้ครัวเรือนสูงลดกำลังซื้อ นโยบายสินเชื่อเข้มงวดขึ้นทำให้คนเข้าถึงสินเชื่อยาก สต็อกที่อยู่อาศัยเหลือมากทำให้การแข่งขันสูงและราคาอาจไม่สามารถปรับขึ้นได้ ซึ่งทั้งหมดนี้ส่งผลให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในช่วงขาลงยาวนานกว่าที่หลายฝ่ายคาดการณ์ไว้ และอาจต้องใช้เวลาอีกระยะหนึ่งในการฟื้นตัวกลับสู่ภาวะปกติ
รายละเอียดต่อยอดจากประเด็นข้างต้น
ข้อมูลจากสถาบันวิจัยเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งระบุตรงกันว่า หนี้ครัวเรือนของไทยยังคงเป็นปัจจัยเชิงโครงสร้างที่ส่งผลกระทบอย่างรุนแรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ณ ไตรมาสล่าสุด สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อ GDP ยังคงอยู่ในระดับที่น่าเป็นห่วง ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของภูมิภาค และใกล้เคียงกับระดับที่อาจส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจโดยรวม ภาระหนี้สินเหล่านี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่หนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อส่วนบุคคลเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสินเชื่อรถยนต์และสินเชื่อบ้านที่มีอยู่เดิม ซึ่งทำให้ครัวเรือนจำนวนมากมีรายได้สุทธิเหลือใช้จ่ายในแต่ละเดือนน้อยลงอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ความสามารถในการออมเงินเพื่อดาวน์บ้าน หรือความมั่นใจในการก่อหนี้ก้อนใหม่เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมาก
สำหรับสต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังค้างเติ่งนั้น ข้อมูลเชิงลึกแสดงให้เห็นว่าอุปทานส่วนเกินนี้กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบนในทำเลที่เคยเป็นที่นิยม เช่น รอบแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ หรือในพื้นที่ที่เคยมีการประกาศแผนพัฒนาขนาดใหญ่ การที่คอนโดมิเนียมเหล่านี้ไม่สามารถระบายออกได้ตามเป้าหมาย ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้กลยุทธ์ด้านราคาและโปรโมชั่นพิเศษเพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่ก็ยังไม่เพียงพอที่จะดูดซับอุปทานทั้งหมดได้ อีกทั้ง การที่ราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการรายใหม่ ๆ อาจชะลอการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ไปก่อน เพื่อรอดูสถานการณ์และปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาพตลาดที่ท้าทายนี้ นอกจากนี้ หนี้เสียในกลุ่มสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มมีสัญญาณเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณเตือนที่สำคัญสำหรับสถาบันการเงินและผู้กำกับดูแล
สรุปข่าวทั้งหมด
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญกับความท้าทายที่ซับซ้อนและคาดการณ์ว่าจะหดตัวต่อเนื่องไปจนถึงปี 2568 เป็นไตรมาสที่ 12 ปัจจัยหลักมาจากการที่หนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับสูง กดดันกำลังซื้อของผู้บริโภคอย่างหนัก และสต็อกที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่มากในตลาด ทำให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน สภาวะดังกล่าวส่งผลให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ และผู้ประกอบการต้องเผชิญกับต้นทุนในการแบกรับสต็อก รวมถึงการแข่งขันด้านราคาที่สูงขึ้น เพื่อกระตุ้นยอดขาย ทิศทางของตลาดในอนาคตยังคงเป็นสิ่งที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เนื่องจากปัจจัยเหล่านี้จะยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่อง และอาจจำเป็นต้องมีการปรับโครงสร้าง หรือนโยบายสนับสนุนเพิ่มเติมจากภาครัฐ เพื่อช่วยพยุงและฟื้นฟูภาคอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาเข้มแข็งอีกครั้ง
